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Eigenheim-Index

Mit Hilfe des SHKB-Eigenheim-Indexes erhalten Sie 2 x jährlich interessante und aufschlussreiche Informationen zum einheimischen Immobilienmarkt des Kantons.

Indizes und Kommentar zum Immobilienmarkt

Stand: 3. Quartal 2014

  • Wie bereits in der letzten Publikation vom April 2014 sind die Preise in Schaffhausen im vergangenen Halbjahr wiederum überdurchschnittlich angestiegen. Die Wachstumsraten bewegen sich jedoch fernab von den zweistelligen Jahreswerten der Boomphase und scheinen somit die Wirksamkeit der eingeführten Massnahmen zur Marktstabilisierung zu bestätigen: Zusätzlich zu den bereits in Kraft getretenen erhöhten Eigenmittelanforderungen und dem antizyklischen Kapitalpuffer gelten zudem seit dem 1. September 2014 die neuen Finanzierungsrichtlinien der Schweizer Bankiervereinigung. Diese beinhalten unter anderem die Einführung des Niederstwertprinzips sowie die Verkürzung der Amortisationsdauer bei Hypothekarkrediten von zwanzig auf fünfzehn Jahre.
  • Obwohl das aktuelle Zinsumfeld den Erwerb von Eigentum weiterhin begünstigt, ist davon auszugehen, dass mit den neuen Massnahmen der Nachfragedruck zusätzlich gebremst wird. Der Markt in Schaffhausen zeigt überdies bereits gewisse Sättigungstendenzen, welche sich allerdings noch nicht in den Zahlen widerspiegeln. An einigen Orten in Schaffhausen wird viel gebaut. Das Angebot dürfte da und dort die Nachfrage übertreffen. Vor allem die Bauaktivität im Raum Beringen wird mittelfristig zu einem temporären Überangebot an Mietwohnungen führen. Leerstände dürften die Folge sein.
  • Die Zustimmung zur Masseneinwanderungsinitiative Anfang dieses Jahres wird ab 2015 zu einer Reduktion der Zuwanderung führen, welche sich erfahrungsgemäss an den peripheren Lagen der Schweiz, so auch in Schaffhausen, stärker manifestieren dürfte. Zudem stehen weitere wegweisende Entscheidungen für den Schweizer Immobilienmarkt an. Einerseits wurde vom Bundesrat kürzlich ein mögliches Verbot zum Bezug von Pensionskassengelder in Aussicht gestellt, andererseits stimmt das Schweizer Volk am 30. November 2014 zu der sogenannten Ecopop-Initiative ab. Sollten diese Elemente in der andiskutierten Form umgesetzt werden, könnte dies zu einer raschen Schwächung der Nachfrage führen und die künftige Preisentwicklung massgeblich negativ beeinflussen.
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
 31.3.2014 – 30.9.2014 +2.3 % +1.9 %
 30.9.2013 – 30.9.2014 +5.6 % +3.0 %
 Seit 1981 +103.3 % +170.5 %
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
 31.3.2014 – 30.9.2014 +2.0 % +1.9 %
 30.9.2013 – 30.9.2014 +5.0 % +2.9 %
 Seit 1981 +118.9 % +181.3%

Musterhaus

Berechnen

IAZI errechnet halbjährlich den Wert eines Musterhauses (Einfamilienhaus) in ausgewählten Gemeinden.

Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden 

Objekttypfreistehend
Alter7 Jahre
Lage im OrtGut
Grundstücksfläche550 m²
Nettowohnfläche150 m²
Anzahl Zimmer5.5
Anzahl Badezimmer2
Raumvolumen in m3800
NormSIA 116
Dachstockausbau möglichNein
BauqualitätSehr gut
Zustand des GebäudesGut
Letzte RenovationKeine
Parkplätze in separater Garage1
Parkplätze in Tiefgarage0
Anzahl Abstellplätze1
LuxusobjektNein
FerienhausNein
BaurechtNein
ServituteNein

 

Preisvergleich des Musterhauses in ausgewählten Orten nach Postleitzahl

PLZOrtKantonPreis in CHF
8200SchaffhausenSchaffhausen943'000
8213NeunkirchSchaffhausen849'000
8224LöhningenSchaffhausen854'000
8226SchleitheimSchaffhausen653'000
8234StettenSchaffhausen1'041'000
8240ThayngenSchaffhausen880'000
8260Stein am RheinSchaffhausen883'000
8267BerlingenThurgau1'015'000
8500FrauenfeldThurgau977'000
8180BülachZürich1'316'000
8444HenggartZürich1'085'000
8700KüsnachtZürich2'793'000

Musterwohnung

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IAZI errechnet halbjährlich den Wert einer Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden.

Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden 

WohnungstypEtagenwohnung
Alter7 Jahre
Lage im OrtGut
Qualität Standort der Wohnung im GebäudeGut
Nettowohnfläche120 m²
Anzahl Zimmer4.5
Anzahl Badezimmer2
Balkon-/Terrassenfläche in m²15
Anzahl Wohnungen im Gebäude6
Wertquote in ‰170
BauqualitätGut
Zustand des GebäudesGut
Letzte RenovationKeine
Parkplätze in separater Garage0
Parkplätze in Tiefgarage1
Anzahl Abstellplätze0
LuxusobjektNein
FerienwohnungNein
BaurechtNein
ServituteNein

 

Preisvergleich der Musterwohnung in ausgewählten Orten nach Postleitzahl

PLZOrtKantonPreis in CHF
8200SchaffhausenSchaffhausen622'000
8213NeunkirchSchaffhausen570'000
8215HallauSchaffhausen507'000
8222BeringenSchaffhausen577'000
8234StettenSchaffhausen677'000
8240ThayngenSchaffhausen584'000
8260Stein am RheinSchaffhausen578'000
8267BerlingenThurgau679'000
8500FrauenfeldThurgau641'000
8180BülachZürich833'000
8444HenggartZürich698'000
8700KüsnachtZürich1'650'000

Kurzbeschrieb

Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI 1) im Auftrag der Schaffhauser Kantonalbank, speziell für den Kanton Schaffhausen ein Immobilienpreisindex.

Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte  Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, was mehr als 25 000 Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird.

Grundidee von Indizes

Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor‘s 500 (S&P 500).

Spezialfall Immobilienindizes

Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es komplizierter, die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).

Hedonische Methode

Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf diesem Verfahren.

1) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)

Berater Mila Pagnin

Mila Pagnin

Kundenberaterin Immobilien-Investoren

T: +41 52 635 23 48

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  • 2014 Schaffhauser Kantonalbank -
  • Bank Clearing Nr.: 782
  • Postcheck Nr.: 82-50-5
  • Swift Nr.: SHKBCH2S
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