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Eigenheim-Index

Mit Hilfe des SHKB-Eigenheim-Indexes erhalten Sie 2 x jährlich interessante und aufschlussreiche Informationen zum einheimischen Immobilienmarkt des Kantons.

Kurzbeschrieb

Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI 1) im Auftrag der Schaffhauser Kantonalbank, speziell für den Kanton Schaffhausen ein Immobilienpreisindex.

Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte  Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, was mehr als 25 000 Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird.

Grundidee von Indizes

Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor‘s 500 (S&P 500).

Spezialfall Immobilienindizes

Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es komplizierter, die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).

Hedonische Methode

Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf diesem Verfahren.

1) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)

Indizes

Stand: 1. Quartal 2014

  • Die Preise im Kanton Schaffhausen sind in den vergangenen sechs Monaten, nach einigen ruhigen Quartalen, wieder etwas angestiegen. Wie bereits in der letzten Publikation vermutet, wurde der antizyklische Kapitalpuffer in der Zwischenzeit auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank auf 2 % angehoben. Mit dessen Inkrafttreten per 30. Juni 2014 geht damit das Bestreben weiter, die Preisentwicklungen im Schweizer Immobilienmarkt zu bremsen.
  • Die jüngst vom KOF veröffentlichten Zahlen zur Konjunkturentwicklung deuten auf ein robustes Wachstum der Schweizer Wirtschaft hin. So geht man für das laufende Jahr von einem BIP von 2% und für das Jahr 2015 von 2.1 % aus. Damit einhergehend werden Arbeitslosenquoten für 2014 von 3.1 % und für das darauffolgende Jahr von 2.9 % prognostiziert. Begründet ist diese positive Aussicht mit der Belebung der Weltwirtschaft, die dem Schweizer Export Auftrieb geben sollte.
  • In diesem Zusammenhang könnte sich die Annahme der Initiative gegen Masseneinwanderung als Wermutstropfen erweisen. Insbesondere in grenznahen Gebieten und damit auch in der Region Schaffhausen sind die Folgen aufgrund der Unklarheit der Umsetzung zum jetzigen Zeitpunkt nicht abzuschätzen. Tendenziell ist für den Immobilienmarkt davon auszugehen, dass sich bei einer Kontingentierung vorderhand die Nachfrage abschwächen wird. Infolge der engen Verknüpfungen zum Arbeitsmarkt würde mit einer zeitlichen Verzögerung auch die Angebotsseite reagieren, so dass idealerweise ein etwaiger Immobilienpreisrückgang nicht zustande kommt.
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
 30.9.2013 – 31.3.2014 +3.5 % +1.3 %
 31.3.2013 – 31.3.2014 +3.8 % +2.3 %
 Seit 1981 +99.2 % +166.0 %
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
 30.9.2013 – 31.3.2014 +2.3 % +1.0 %
 31.3.2013 – 31.3.2014 +3.5 % +2.8 %
 Seit 1981 +114.6 % +176.1%

Musterhaus

Berechnen

IAZI errechnet halbjährlich den Wert eines Musterhauses (Einfamilienhaus) in ausgewählten Gemeinden.

Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden 

Objekttypfreistehend
Alter7 Jahre
Lage im OrtGut
Grundstücksfläche550 m²
Nettowohnfläche150 m²
Anzahl Zimmer5.5
Anzahl Badezimmer2
Raumvolumen in m3800
NormSIA 116
Dachstockausbau möglichNein
BauqualitätSehr gut
Zustand des GebäudesGut
Letzte RenovationKeine
Parkplätze in separater Garage1
Parkplätze in Tiefgarage0
Anzahl Abstellplätze1
LuxusobjektNein
FerienhausNein
BaurechtNein
ServituteNein

 

Preisvergleich des Musterhauses in ausgewählten Orten nach Postleitzahl

PLZOrtKantonPreis in CHF
8200SchaffhausenSchaffhausen907'000
8213NeunkirchSchaffhausen824'000
8224LöhningenSchaffhausen850'000
8226SchleitheimSchaffhausen665'000
8234StettenSchaffhausen1'024'000
8240ThayngenSchaffhausen864'000
8260Stein am RheinSchaffhausen864'000
8267BerlingenThurgau977'000
8500FrauenfeldThurgau959'000
8180BülachZürich1'289'000
8444HenggartZürich1'082'000
8700KüsnachtZürich2'618'000

 

 

Musterwohnung

Berechnen

IAZI errechnet halbjährlich den Wert einer Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden.

Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden 

WohnungstypEtagenwohnung
Alter7 Jahre
Lage im OrtGut
Qualität Standort der Wohnung im GebäudeGut
Nettowohnfläche120 m²
Anzahl Zimmer4.5
Anzahl Badezimmer2
Balkon-/Terrassenfläche in m²15
Anzahl Wohnungen im Gebäude6
Wertquote in ‰170
BauqualitätGut
Zustand des GebäudesGut
Letzte RenovationKeine
Parkplätze in separater Garage0
Parkplätze in Tiefgarage1
Anzahl Abstellplätze1
LuxusobjektNein
FerienwohnungNein
BaurechtNein
ServituteNein

 

Preisvergleich der Musterwohnung in ausgewählten Orten nach Postleitzahl

PLZOrtKantonPreis in CHF
8200SchaffhausenSchaffhausen606'000
8213NeunkirchSchaffhausen560'000
8215HallauSchaffhausen504'000
8222BeringenSchaffhausen573'000
8234StettenSchaffhausen673'000
8240ThayngenSchaffhausen580'000
8260Stein am RheinSchaffhausen571'000
8267BerlingenThurgau661'000
8500FrauenfeldThurgau636'000
8180BülachZürich824'000
8444HenggartZürich703'000
8700KüsnachtZürich1'553'000

Dokumente

Berater Mila Pagnin

Mila Pagnin

Kundenberaterin Immobilien-Investoren

T: +41 52 635 23 48

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