Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI 1) im Auftrag der Schaffhauser Kantonalbank, speziell für den Kanton Schaffhausen ein Immobilienpreisindex.

Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte  Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, was mehr als 25 000 Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird.

Grundidee von Indizes

Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor‘s 500 (S&P 500).

Spezialfall Immobilienindizes

Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es komplizierter, die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).

Hedonische Methode

Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf diesem Verfahren.

1) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)

Stand: 1. Quartal 2013

• Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz haben sich im Verlaufe der letzten beiden Quartale auf hohem Niveau seitwärts bewegt. Vergleicht man die Periode vom 31.3.2012 bis 31.3.2013 mit der gleichen Periode des Vorjahres, lag die Preisentwicklung in der Schweiz für Einfamilienhäuser durchschnittlich bei 4,4 % (Vorjahr 15.4 %) und für Stockwerkeigentum bei 8,4 % (Vorjahr 15.1 %). Die Aufwärtstendenz im schweizerischen Immobilienmarkt scheint etwas abzuflachen. Einen Einfluss auf diese moderatere Entwicklung haben sicher auch die veränderten Regeln, wie die Beschränkung bei der Verwendung von Pensionskassengeldern im Hypothekarbereich. Demgegenüber steht eine unverminderte Nachfrage nach Wohneigentum, was nach neuesten Prognosen über die nächsten Jahre anhalten dürfte. Treibende Kräfte sind neben der oft zitierten Zuwanderung von netto rund 75000 Einwohnern pro Jahr, der Wunsch nach mehr Wohnfläche, hohe Scheidungsraten und nicht zuletzt das anhaltend niedrige Zinsniveau, welches andere Anlageformen unattraktiver erscheinen lässt.
• Die Entwicklung des Kantons Schaffhausens verlief etwas anders als in der übrigen Schweiz: So verzeichnet der Kanton bei den Stockwerkeinheiten vom 31.3.2012 bis 31.3.2013 nur noch ein geringes Wachstum von 0.9 % (Vorjahr 13.4 %), welches sich im letzten halben Jahr weiter auf 0.1 % abschwächte. Bei den Einfamilienhäusern ist in der Periode 31.3.2012 bis 31.3.2013 sogar ein Abwärtstrend von – 2.20 % festzustellen (im letzten halben Jahr noch – 1.60 %), gegenüber einem starken Wachstum im Vorjahr von 12.9 %. Den Ausschlägen nach oben, wie in den «hot-spots» Genf oder Zürich, entzieht sich der Kanton Schaffhausen. Der ländlich geprägte Kanton erlebt damit einen gesunden Markt, fernab von der an geheizten Nachfrage in den Ballungsräumen Genf und Zürich. Die periphere Lage des Kantons Schaffhausen hat eine nachhaltig stabilisierende Wirkung auf das Preisniveau.
• Über einen längeren Zeitraum betrachtet hat sich der Wert eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung, nicht inflationsbereinigt, über die letzten dreissig Jahre im Kanton Schaffhausen verdoppelt (+ 92 % bei den Einfamilienhäusern, resp. + 107 % bei den Wohnungen). Gesamtschweizerisch gesehen liegt der Wert nochmals deutlich höher (+ 160 % bei den Einfamilienhäusern, resp. + 170 % bei den Wohnungen).
• Aufgrund des tiefen Zinsniveaus ist kaufen oftmals günstiger als mieten. Ein Kaufentscheid soll dennoch mit Sorgfalt gefällt werden. Dabei spielen die individuellen Einkommensund Vermögensverhältnisse eine wichtige Rolle. Aufgrund der unsicheren weiteren Entwicklung im makro-ökonomischen Umfeld von Europa sind alle Immobilienmarktteilnehmer zukünftig noch mehr gefordert, sorgfältige Abwägungen zu treffen.

Das Musterhaus weist folgende Kriterien auf: Baujahr 2005, Einfamilienhaus, 550 m² Grundfläche, 150 m² Wohnfläche, 800 m³ Volumen, 2 Badezimmer, 1 Parkplatz in separater Garage, gute Lage im Ort, sehr gute Bauqualität sowie kein Baurecht. Das Einfamilienhaus wurde seit Baubeginn nicht renoviert.

Vorsicht bei der Interpretation: Innerhalb der Gemeinde kann es verschiedene Ortschaften bzw. PLZ mit verschiedenen Preisniveaus geben.

Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden 

Die Musterwohnung weist folgende Kriterien auf: Baujahr 2005, 120 m² Wohnfläche, 170/1000 Miteigentumsanteil, 15 m² Balkon, 2 Badezimmer, 1 Tiefgaragenplatz, gute Lage im Ort, guter Zustand, sowie kein Baurecht. Die Wohnung wurde seit dem Bau nicht mehr revidiert.

Vorsicht bei der Interpretation: Innerhalb der Gemeinde kann es verschiedene Ortschaften bzw. PLZ mit verschiedenen Preisniveaus geben.

Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden