Eigenheimindex

Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI 1) im Auftrag der Schaffhauser Kantonalbank, speziell für den Kanton Schaffhausen ein Immobilienpreisindex.

Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, was mehr als 25’000 Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird.

Grundidee von Indizes

Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor‘s 500 (S&P 500).

Spezialfall Immobilienindizes

Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es komplizierter, die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).

Hedonische Methode

Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Der SHKB-Eigenheim-Index basiert auf diesem Verfahren.

1) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)

Stand: 3. Quartal 2011 

 
• Die Preise für Schweizer Wohneigentum entwickelten sich über das letzte halbe Jahr nur in eine Richtung und zwar nach oben. Da macht auch der Kanton Schaffhausen keine Ausnahme. Im Vergleich zur Gesamtschweizer Entwicklung für Einfamilien-häuser von 6.4 % verzeichnete Schaffhausen über die letzten beiden Quartale gesehen einen Preisanstieg von 5.3 %. Ähnlich verhielten sich die Eigentumswohnungspreise.
 
• Der Kanton Schaffhausen entwickelt sich, wenn auch auf einem etwas tieferen Niveau, ähnlich wie der Gesamtschweizer Immobilienmarkt. Dies sollte jedoch kein Grund zur Beunruhigung sein. Denn obwohl die Gesamtschweizerische Entwicklung noch etwas höher liegt, verfügt der Kanton Schaffhausen über gute Karten was die Zukunft angeht.
 
• Eigentumswohnungen entsprechen deutlicher als EFH den Bedürfnissen unserer Zeit und erfreuen sich deshalb einer noch stärkeren Nachfrage. Die wachsende Schicht gutsituierter älterer Leute zieht die Wohnung einem EFH genauso vor wie Singles und Businessnomaden, weil diese deutlich weniger Arbeit macht und im Bedarfsfall häufig auch rascher zu verkaufen ist.
 
• Der Schweizer Immobilienmarkt boomt zurzeit im Sog der tiefen Zinsen und der stark zunehmenden Bevölkerung. Wichtig ist es in dieser Situation, bei einem Kauf von Immobilien weiter sorgfältig zu bleiben und das Objekt, aber auch die eigene Einkommens-/Vermögenssituation realistisch zu betrachten. Nachlässigkeit aufgrund der Annahme, dass die Preise ohnehin immer weiter steigen werden, dürfte sich bei einer Veränderung der Rahmenbedingungen rächen.

Das Musterhaus weist folgende Kriterien auf: Baujahr 2000, Einfamilienhaus, 550 m2 Grundfläche, 150 m2 Wohnfläche, 800 m3 Volumen, 2 Badezimmer, 1 Parkplatz in separater Garage, gute Lage im Ort, sehr gute Bauqualität sowie kein Baurecht. Das Einfamilienhaus wurde seit Baubeginn nicht renoviert. 

Vorsicht bei der Interpretation: Innerhalb der Gemeinde kann es verschiedene Ortschaften bzw. PLZ mit verschiedenen Preisniveaus geben.

Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden 

Die Musterwohnung weist folgende Kriterien auf: Baujahr 2000, 120 m2 Wohnfläche, 170/1000 Miteigentumsanteil, 15 m2 Balkon, 2 Badezimmer, 1 Tiefgaragenplatz, gute Lage im Ort, guter Zustand, sowie kein Baurecht. Die Wohnung wurde seit dem Bau nicht mehr revidiert.

Vorsicht bei der Interpretation: Innerhalb der Gemeinde kann es verschiedene Ortschaften bzw. PLZ mit verschiedenen Preisniveaus geben.

Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden