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Eigenheim-Index

Mit Hilfe des SHKB-Eigenheim-Indexes erhalten Sie 2 x jährlich interessante und aufschlussreiche Informationen zum einheimischen Immobilienmarkt des Kantons.

Indizes und Kommentar zum Immobilienmarkt

Stand: 1. Quartal 2015

Die Preisentwicklung für Wohneigentum scheint sich im Kanton Schaffhausen verlangsamt zu haben. Sowohl bei den Einfamilienhäusern wie auch bei den Eigentumswohnungen lassen sich im letzten Halbjahr nur moderate Wachstumsraten beobachten.

Diese Beruhigung, welche schweizweit bereits seit einiger Zeit zu beobachten ist, wird vermutlich aufgrund der aktuellen Situation im In- und Ausland weiter anhalten. Mit der Flutung der Europäischen Geldmärkte durch die EZB und dem starken Franken, haben sich die Wirtschaftsaussichten für die Schweiz seit Jahresbeginn merklich getrübt.

Neben den Auswirkungen auf den Tourismus und die Exportindustrie sind auch einschneidende Effekte auf den Immobilienmarkt nicht auszuschliessen. Sollte beispielsweise die Zuwanderung als Folge veränderter Arbeitsmarktbedingungen zurückgehen, könnte dies die Nachfrage nach Wohnraum spürbar beeinflussen. Eine erschwerte Verkäuflichkeit und steigende Leerstände würden resultieren. Vieles hängt jedoch davon ab, wie sich die Schweizer Konjunktur im Zuge der neuen Rahmenbedingungen entwickeln wird.

Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
 30.9.2014 – 31.3.2015 +0.3 % +0.5 %
 31.3.2014 – 31.3.2015 +2.6 % +2.4 %
 Seit 1981 +103.9 % +171.9 %
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
 30.9.2014 – 31.3.2015 +0.5 % +0.5 %
 31.3.2014 – 31.3.2015 +2.5 % +2.4 %
 Seit 1981 +119.9 % +182.7%

Musterhaus

Berechnen

IAZI errechnet halbjährlich den Wert eines Musterhauses (Einfamilienhaus) in ausgewählten Gemeinden.

Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden 

Objekttypfreistehend
Alter7 Jahre
Lage im OrtGut
Grundstücksfläche550 m²
Nettowohnfläche150 m²
Anzahl Zimmer5.5
Anzahl Badezimmer2
Raumvolumen in m3800
NormSIA 116
Dachstockausbau möglichNein
BauqualitätSehr gut
Zustand des GebäudesGut
Letzte RenovationKeine
Parkplätze in separater Garage1
Parkplätze in Tiefgarage0
Anzahl Abstellplätze1
LuxusobjektNein
FerienhausNein
BaurechtNein
ServituteNein

 

Preisvergleich des Musterhauses in ausgewählten Orten nach Postleitzahl

PLZOrtKantonPreis in CHF
8200SchaffhausenSchaffhausen959'000
8213NeunkirchSchaffhausen855'000
8222BeringenSchaffhausen858'000
8226SchleitheimSchaffhausen632'000
8234StettenSchaffhausen1'048'000
8240ThayngenSchaffhausen883'000
8260Stein am RheinSchaffhausen894'000
8266SteckbornThurgau1'069'000
8500FrauenfeldThurgau995'000
8400WinterthurZürich1'486'000
8450AndelfingenZürich1'162'000
8704HerrlibergZürich2'372'000

Musterwohnung

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IAZI errechnet halbjährlich den Wert einer Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden.

Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden 

WohnungstypEtagenwohnung
Alter7 Jahre
Lage im OrtGut
Qualität Standort der Wohnung im GebäudeGut
Nettowohnfläche120 m²
Anzahl Zimmer4.5
Anzahl Badezimmer2
Balkon-/Terrassenfläche in m²15
Anzahl Wohnungen im Gebäude6
Wertquote in ‰170
BauqualitätGut
Zustand des GebäudesGut
Letzte RenovationKeine
Parkplätze in separater Garage0
Parkplätze in Tiefgarage1
Anzahl Abstellplätze0
LuxusobjektNein
FerienwohnungNein
BaurechtNein
ServituteNein

 

Preisvergleich der Musterwohnung in ausgewählten Orten nach Postleitzahl

PLZOrtKantonPreis in CHF
8200SchaffhausenSchaffhausen629'000
8212Neuhausen am Rhf.Schaffhausen565'000
8217WilchingenSchaffhausen514'000
8225SiblingenSchaffhausen526'000
8234StettenSchaffhausen678'000
8240ThayngenSchaffhausen583'000
8260Stein am RheinSchaffhausen581'000
8266SteckbornThurgau703'000
8500FrauenfeldThurgau648'000
8400WinterthurZürich934'000
8450AndelfingenZürich744'000
8704HerrlibergZürich1'403'000

Kurzbeschrieb

Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI 1) im Auftrag der Schaffhauser Kantonalbank, speziell für den Kanton Schaffhausen ein Immobilienpreisindex.

Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte  Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, was mehr als 25 000 Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird.

Grundidee von Indizes

Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor‘s 500 (S&P 500).

Spezialfall Immobilienindizes

Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es komplizierter, die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).

Hedonische Methode

Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf diesem Verfahren.

1) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)

Berater Mila Pagnin

Mila Pagnin

Kundenberaterin Immobilien-Investoren

T: +41 52 635 23 48

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