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Steuern und Immobilien

Der Erwerb einer Immobilie verändert die steuerliche Situation; d.h. der Immobilienbesitz ist steuerrelevant. In vielen Fällen können Sie durch den Besitz eines Eigenheimes (Grundstück, Haus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus) Steuern sparen. Folgende Steuern müssen beim Privatvermögen berücksichtigt werden:

Beim Kauf & Verkauf

Handänderungssteuer

Im Kanton Schaffhausen:

Der Kanton Schaffhausen kennt keine Handänderungssteuer. 6 ‰ des beurkundeten Kaufpreises betragen die Gebühren für die Eintragung der Handänderung im Grundbuch (§ 14 Ziff. 1 Grundbuchgebührenverordnung [GBGVo]).

6 ‰ vom Kaufpreis. Käufer und Verkäufer teilen sich in der Regel diese Steuern
 zu je 50 %.

Im Kanton Zürich fallen keine Handänderungssteuern an. 

Grundbuch- und Notariatsgebühren 

Im Kanton Schaffhausen (keine Notariate): 

1 ‰ für die Errichtung des Kaufvertrages (§ 13 Ziff. 1 GBGVo). Käufer und Verkäufer teilen sich in der Regel zu je ½ diese Kosten. 

Allfällige Schuldbrieferrichtungskosten (des Käufers) fallen im Rahmen von 3 ‰ der Schuldbriefhöhe an. Gemäss § 15 Ziff. 1 GBGVo beträgt die Gebühr für die Errichtung und Erhöhung von Grundpfandrechten 2 ‰ des Errichtungs- bzw. Erhöhungsbetrages. Die Beurkundung des Pfandvertrags beträgt indes 1 ‰ hiervon (§ 13 Ziff. 3.1 GBGVo). 

Grundstückgewinnsteuer

Falls ein Gewinn realisiert wird, fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, deren Höhe primär von der Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten, aber auch von der Länge der Besitzesdauer der Liegenschaft abhängig ist. Kurze Besitzdauer wird erheblich höher, lange Besitzdauer privilegierter besteuert (Beispiel Kanton Schaffhausen: Liegt der Gewinn bei CHF 200‘000, fallen bei einer Haltedauer von nur 1 Jahr Steuern von CHF 100‘000 an, bei einer Haltedauer von 20 Jahren liegen die Steuern bei 14 %)1. 

Es ist ratsam, dass sämtliche Belege des Hauskaufs und die Belege für wertvermehrende Arbeiten aufbewahrt werden, da im Falle des Verkaufes der Liegenschaft die ur­sprünglichen Anschaffungskosten und die wertvermehrenden Arbeiten sowie die bezahlten Handänderungs- und Vermittlungskosten grundsätzlich nachgewiesen werden müssen. Je höher diese Kosten sind, umso tiefer ist der Grundstückgewinn und damit auch die Grundstück­gewinnsteuer. 

Bei einer Ersatzbeschaffung der dauernd selbst bewohnten Liegenschaft wird die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich auf­geschoben; sie wird jedoch fällig, falls der Kaufpreis des neuen selbst bewohnten Wohneigentums tiefer ist als der Verkaufspreis der alten Liegenschaft.

1 Besonderes: Die Art der Steuererhebung und die Steuersätze sind abhängig vom Standort der Immobilie. Diese Tabelle gibt nur eine Übersicht bezogen auf den Kanton Schaffhausen. Eine vertiefte Analyse des konkreten Falles unter Berücksichtigung von kantonalen Besonderheiten ist je nachdem unumgänglich.

Während des Besitzes

Eigenmietwert

Wohneigentümern wird der Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen aufge­rechnet. Das Amt für Grundstückschätzungen ermittelt im Kanton Schaffhausen den amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft und errechnet basierend darauf den Mietwert. Der Eigenmietwert beträgt im Kanton 65 % dieses ermittelten Mietwertes. 

Steuern sparen lässt sich mit einer optimalen Finanzierung. Als Faustregel gilt: Die Höhe der Hypothek sollte so gewählt werden, dass der Eigenmietwert durch die Schuldzinsen gegen null reduziert werden kann. 

Renovationen/Unterhalt

Unterhaltsarbeiten können steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie werter­haltend und nicht wertvermehrend sind. Im Kanton Schaffhausen können die Wohneigentümer jährlich frei wählen, ob sie die effektiven Kosten von Unterhalts- und Renovationsarbeiten oder eine Pauschale abziehen wollen. 

Ob es ratsam ist, alle Arbeiten auf einmal vorzunehmen oder sie auf mehrere Steuer­perioden zu verteilen, ist individuell verschieden. Oft ist es aber von Vorteil, die Arbeiten auf mehrere Steuerperioden zu ver­teilen, damit die Progression der Einkommenssteuer ge­brochen werden kann.

Berater Stefan Klaiber

Stefan Klaiber

Leiter Immobilien-Investoren

T: +41 52 635 21 39

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