Steuertipps für Liegenschaftsbesitzende
Wer eine Immobilie besitzt, hat zwar regelmässig Ausgaben und muss über die Jahre immer wieder investieren, erhält im Gegenzug aber attraktive Möglichkeiten, um bei den Steuern zu sparen. Patrik Diggelmann, Leiter Steuer- und Erbschaftsberatung, zeigt anhand von fünf wertvollen Tipps auf, von welchen Steuervorteilen Besitzerinnen und Besitzer von Liegenschaften profitieren können.
Patrik Diggelmann, 10.01.2023
Tipp 1: Betriebskosten nicht vergessen
In der Steuererklärung können Unterhaltskosten für Liegenschaften abgezogen werden. Dabei können Immobilienbesitzerinnen und -besitzer entweder von einem Pauschalabzug Gebrauch machen oder die effektiven Aufwendungen angeben. Zu den effektiv abzugsfähigen Kosten gehören unter anderem werterhaltende Massnahmen (z.B. Renovationsarbeiten) oder Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Oft vergessen wird, dass auch Betriebskosten abzugsberechtigt sind. Dazu zählen beispielsweise die Gebäudeversicherung, der Kaminfeger, das Service-Abonnement für die Heizung oder die Kosten für die Verwaltung.
Tipp 2: Energie und Steuern sparen
Steuerlich besonders behandelt werden energiesparende und umweltschonende Investitionen und Sanierungen. Wenn diese Kosten im Jahr der Rechnungstellung steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können, da ein negatives Reineinkommen resultieren würde, können sie in den nachfolgenden maximal zwei Steuerjahren abgezogen werden. Dieses Privileg eines sogenannten Verlustvortrags existiert für alle anderen Liegenschaftskosten nicht.
Tipp 3: Unterhalt clever planen
Viele Unterhaltsarbeiten sind planbar. Das ist ein grosser Vorteil für die persönliche Steueroptimierung. Bei kleinen, nicht dringlichen Renovationsarbeiten – wie Malerarbeiten oder der Ersatz funktionierender Installationen – lohnt es sich, diese zu sammeln und alle vier bis fünf Jahre zu erledigen. Denn die effektiven Kosten können nur dann abgezogen werden, wenn sie die steuerlich vorgesehene Pauschale übersteigen. Bei grösseren Plänen, z.B. einer Dachsanierung oder bei der Installation von neuen sanitären Anlagen, bietet es sich an, die Investitionen auf mehr als ein Steuerjahr zu verteilen. So lässt sich die Steuerprogression brechen.
Tipp 4: Belege langfristig aufbewahren
Investitionen, die den Wert einer Liegenschaft steigern, z.B. die Erstellung eines Wintergartens, können nicht von den Steuern abgezogen werden. Dennoch sollten die entsprechenden Belege unbedingt aufbewahrt werden. Bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft werden Wertsteigerungen bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt.
Tipp 5: Eigenmietwert reduzieren
Wer ein Eigenheim bewohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser kann durch zwei Faktoren reduziert werden. Einerseits existiert ein Abzug für Mindernutzen in der Höhe von maximal 30 Prozent. Dieser ist möglich, wenn sich die Anzahl Familienmitglieder im Haus reduziert oder einige Wohnräume aufgrund von Gebrechlichkeit nicht mehr genutzt werden können. Andererseits existiert eine Härtefallklausel, die eintritt, wenn der Eigenmietwert mehr als ein Drittel der Einkünfte und das Vermögen weniger als CHF 500'000 beträgt. Auch in diesem Fall kann eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragt werden. Diese Regelungen gelten für den Kanton Schaffhausen – sie werden in den einzelnen Kantonen sehr unterschiedlich gehandhabt.