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Unser Engagement
Seit das Stimmvolk am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen hat, stehen die Folgen für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer fest. Was bedeutet dieser Entscheid für Sie? Unsere Beraterinnen und Berater beantworten Ihre Fragen und unterstützen Sie gerne dabei, Entscheide zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung zu treffen.
Der Eigenmietwert entspricht einem fiktiven Mietzins, den Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Vermietung ihrer Immobilie erzielen könnten. Diesen Wert müssen Nutzerinnen und Nutzer ihrer eigenen Liegenschaft als Einkommen versteuern. Ziel der Einführung war einerseits die Sanierung des Bundeshaushalts während der Weltwirtschaftskrise 1934, andererseits aber auch die Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern. Gemäss Bundesgericht muss der Eigenmietwert zwischen 60 und 70 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Massgebend für die Festsetzung des Eigenmietwerts ist im Kanton Schaffhausen das Amt für Grundstückschätzungen.
Voraussichtlich frühestens ab der Steuerperiode 2028 wird bei selbstbewohnten Immobilien und Zweitliegenschaften kein Eigenmietwert mehr zu versteuern sein. Schuldzinsen für Hypotheken und Privatkredite können ab dem gleichen Zeitpunkt nicht mehr steuerlich vom Einkommen abgezogen werden. Unterhaltsabzüge für selbstgenutzte Haupt- und Zweitwohnsitze entfallen zukünftig. Die Kantone bleiben jedoch befugt, noch bis längstens 2050 Steuerabzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zuzulassen.
1 Personen, die zum ersten Mal in der Schweiz Wohneigentum erwerben, das sie als Erstliegenschaft nutzen
Die Kosten sind künftig nicht mehr bei den Bundessteuern abziehbar. Kantone können jedoch weiterhin Abzüge gewähren. Geplante Sanierungen vor das Steuerjahr 2028 vorzuziehen, kann sich lohnen.
Ja. Neben Hypothekarzinsen sind auch Zinsen aus Privatkrediten, Kreditkarten, Darlehen etc. künftig nicht mehr bei der Einkommenssteuer abziehbar – mit den oben genannten Ausnahmen.
Ja. Schulden können weiterhin voll vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden und auch die Liegenschaft muss, wie bis anhin, als Vermögen versteuert werden.
Überstürzen Sie nichts. Die Gesetzesänderung tritt voraussichtlich frühestens für das Steuerjahr 2028 in Kraft. Es bleibt Ihnen genügend Zeit sich Ihre Meinung zu bilden und – falls sinnvoll – die notwendigen Massnahmen zu ergreifen.
Durch den Wegfall des Eigenmietwerts sinkt in der Regel die Steuerbelastung, weil die Zinskosten heute (auf Grund des tiefen Zinsniveaus) oft tiefer ausfallen als der Eigenmietwert nach Abzug der Unterhaltskosten. Eine Amortisation kann unter Umständen für Sie sinnvoll sein. Es gibt aber keine allgemeingültige Empfehlung dazu. Für die Beurteilung, ob sich eine Amortisation für Sie lohnen würde, sind unter anderem folgende Umstände entscheidend:
Weitere Faktoren wie Alter, Lebenssituation, Einkommen, Vermögen, Liquidität, alternative Nutzung des Kapitals, Risikobereitschaft und bereits getroffene Vorsorgemassnahmen beeinflussen den Entscheid für oder gegen Amortisation ebenfalls.
In vielen Fällen werden wir Ihnen attraktive Alternativen zu einer Amortisation aufzeigen können. Gerne beraten wir Sie im Sinne einer nachhaltigen und zukunftsorientierten Lösung.
Neben der Amortisation aus Ihrem Kontovermögen kommt für Ihren Hauptwohnsitz (keine Zweitwohnsitze wie z.B. Ferienwohnungen) auch eine Rückzahlung aus Ihrer Pensionskasse (2. Säule) oder Säule 3a in Frage. In beiden Fällen reduziert der Amortisationsbetrag Ihr Vorsorgevermögen. Prüfen Sie deshalb sorgfältig die Auswirkungen und gleichen Sie allfällige Einbussen durch zusätzliches Sparen aus.
Ja, für Ihren Hauptwohnsitz ist das ist grundsätzlich möglich. Dabei gelten folgende Regeln:
Wichtig: Ein Vorbezug kann Ihre zukünftige Rente sowie Leistungen bei Invalidität und Tod reduzieren. Prüfen Sie deshalb sorgfältig die Auswirkungen und gleichen Sie mögliche Einbussen durch zusätzliches Sparen aus.
Bei der indirekten Amortisation verwenden Sie den Amortisationsbetrag nicht direkt zur Rückzahlung der Hypothek. Stattdessen zahlen Sie ihn auf ein Säule-3a-Konto ein. Dieses Konto dient uns als Sicherheit und wird verpfändet. Die Hypothek zahlen Sie erst später mit dem angesparten Guthaben ab.
Vorteile der indirekten Amortisation:
Tipp: Wenn Sie einen höheren Betrag auf einmal indirekt amortisieren möchten, können Sie einen freiwilligen Einkauf in die Pensionskasse prüfen. Allerdings müssen zwischen Einkauf und Wohneigentumsbezug mindestens drei Jahre liegen.
Nach erfolgtem Wohneigentumsbezug aus der Pensionskasse ist kein steuerlich abzugsfähiger Einkauf mehr möglich, solange der Wohneigentumsbezug nicht zurückbezahlt ist.
Als Vermieterin resp. Vermieter müssen Sie heute schon keinen Eigenmietwert versteuern, weshalb für Sie diesbezüglich alles beim Alten bleibt. Zu einer Änderung kommt es allerdings bei den Schuldzinsen. Diese können nach der Gesetzesänderung nur noch im Verhältnis des nicht selbst genutzten Liegenschaftswerts am steuerrelevanten Gesamtvermögen abgezogen werden.
Im Grundsatz gelten für Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer, die gleichen Regeln wie für übrige Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer. Mit einem Unterschied: Durch den indirekten Gebäudeunterhalt via Erneuerungsfonds besteht die Möglichkeit, für die kommenden zwei Steuerjahre eine Erhöhung der ordentlichen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds zu prüfen. Damit profitieren Sie noch vom aktuell geltenden Steuerabzug für Rückstellungen zu Gunsten späterer Gebäudeunterhalts- und Reparaturarbeiten. Eine gesetzliche Limitierung der Einlagen in den Erneuerungsfonds gibt es dabei nicht. In der Praxis sind Einlagen von jährlich 0,4 – 1 Prozent des Gebäudeversicherungswertes gebräuchlich. Wir empfehlen, vor einer allfälligen Erhöhung der Einlagen das kantonale Steueramt zu kontaktieren und die maximal steuerlich abzugsfähige Einlage zu erfragen.